近年来，随着实体零售行业的不断发展，零售行业的竞争程度加剧。作为其中单体面积最大的业态，购物中心业态也面临着不小挑战。

　　中国连锁经营协会会长彭建线中国购物中心与连锁品牌发展峰会上指出，今年以来，不少企业出现来客数和客单价下降的情况。其中，来客数比客单价更值得关注。

　　在这样的背景下，购物中心行业正在用积极的方式来应对。合生商业科技管理集团总裁赵泽生认为，原来商业很多的发展是基于地产的爆发式增长，增加了非常多市场供给量，诞生出了非常多的商业空间。而目前整个行业要回归到商业资产本身，去挖掘商业资产应该做的事情，也就是深度运营和服务。

　　根据艾媒咨询报告，截至2022年年底，全国购物中心存量项目达5685个，同比增长5.24%。艾媒咨询分析师认为，目前商业综合体仍处于扩张状态但增速逐年放缓，这意味着商业综合体行业内的竞争更加激烈，这就要求企业在战略上相应地做出调整。

　　彭建真认为，今年以来，很多以大业态门店为主的综合零售企业的日子都不太好过。购物中心，毫无疑问是零售行业中单体面积最大的业态，同时，运营购物中心的企业总体上规模也偏大，这样一个以大为特色的零售业态，自然面临的挑战也不小。在过去的经济周期里，企业规模大是非常重要的因素，当时各行各业的快速增长可以支撑、也客观要求企业做大（不一定要做强），做大之后可以拥有更多的资源和发展机会。当经济周期转变之后，外部环境也随之发生变化，我们突然发现：企业越大，遇到的挑战也更大，面临的问题也越大。

　　例如，今年以来，不少企业都出现来客数和客单价下降的情况。对此，武商集团董事长潘洪祥表示：“从目前武商的数据来看，虽然客流量和车流量在上升，去年到今年平均客流和车流上升了8%左右，但是客单价和客单数是下降的。从各项数据指标来看，武商可能能体现出中部地区的一些消费趋势：零售业呈现出消费信心不足、消费力转弱等问题。”

　　因此，彭建真指出，在当前的经济周期下，比起客单价的下降，大家要更重视来客数的下降。客单价受多种因素影响，但来客数的下降则意味着顾客绝对量的减少，因此，保来客数比保客单价更为重要。应该说，现在企业来客数的下降和10年前受电商冲击的背景下有所不同，现在线上线下的比例处于相对平衡的状态，因此，来客数的变化更大程度上代表了企业定位、商品和服务是否符合目标客户的需求。

　　中国连锁经营协会副会长武瑞玲指出，根据协会发布的2022、2023年中国购物中心企业TOP100数据，在项目数量方面，TOP100企业头部效应明显、行业集中度相对较高，37%—38%的企业项目数少于10个，而项目数大于100个以上的仅有四五个企业。

　　据中国连锁经营协会与汇客云多口径统计，2023年全国新开购物中心398个。新开购物中心持续发力三线及以下城市，华东地区依然是商业地产最重要的市场。广东省新开购物中心最多，江苏、浙江、山东各省市继续发力。除一线城市外，苏州、杭州的良好经济环境吸引了商业资本投资。

　　与此同时，消费者端也在产生变化。根据斯凯奇中国区市场规划&项目管理副总裁孙林的观察，目前行业已从“人找货”的时代转变为“货找人”。

　　“过去几年，我们还是在‘人找货’的时代，作为品牌方，在市场红利、人口红利、经济红利都还在的时候，要做的事情就是做好标准化服务，把标准化店铺开起来，把装修、服务做好，把店开出来跟着商业体繁荣成长。但从前年开始，时代发生了变化，进入了‘货找人’的时代，通过开店、复制和简单的粘贴动作，很难形成真正的流量和生意的载体。所以，在消费者越来越理性、卖方市场向买方市场转型的情况下，现在最关注的是流量和消费者长期价值怎么关联。”孙林表示。

　　《中国经营报》记者注意到，目前购物中心业态的市场竞争更为激烈和极化。印力集团董事长丁力业指出：“过去5年时间中，头部企业显示出更强的韧性和优势，行业的二八分化愈加明显。头部企业通过收并购、轻资产输出等方式，用4—5年时间就把市占率CR6从18%推进到24%。其背后所依仗的，正是这些企业的经营效率优势。2024年一季度，全国商业平均空置率大约9%，而市场中三成物业空置率超过10%，优秀的头部企业则低至5%左右。”

　　在此背景下，丁力业认为，站在时代交接的复杂路口上，只有具备深度运营能力的专业商业企业，才能穿越周期，实现更健康更长远地发展。

　　武瑞玲认为：“深度运营是一个战略问题，它需要深度运营人心、货品、场景和服务。其中，精细化经营是战术：在深度运营的战略框架下，如何实现精细化经营，提高消费者的连单率、复购率等。提质增效是目的：无论是战术还是战略，最终目标都是实现坪效、品效、人效、钱效的提升。”

　　如何深度运营？武瑞玲提出三点：“首先是联营租金占比。这对于纯租赁类购物中心至关重要。我们注意到，奥特莱斯类型购物中心采用联营模式，不仅提供了购物中心的场景和环境，还结合了百货的经营方式。很多综合商业集团购物中心的经营模式不是租赁型的，而是联营租金+固定租金+其他的方式。此外，我们看到，美国的抽成式租金增速在疫情期间和之后明显超过了固定租金增速。因此，我呼吁购物中心行业要进行深度共创和合作。转变与不同业态商户的合作模式，由纯租赁型获利模式向联营、租赁、PG麻将胡了官网下载，经销等经营获利模式转变；由商业管理模式向商业经营模式转变。其次是会员消费贡献率。以用户思维为导向，PG麻将胡了官网下载，以提高会员消费占比为目标，以数字化为手段，PG麻将胡了官网下载，从CRM客户关系管理升级到SCRM社交化客户关系管理；从客流统计到客户分析；从营销引流到会员消费占比达成。最后是合作伙伴共创参与度。从依据广场、商场、商铺条件招商，向结合用户需求和市场趋势，邀请客户提前参与到业态规划、品牌组合、动线布局等前期工作中，双方共创高质高效商场；联合营销，共享政、商、企、社等资源pg麻将胡了网站，。”